去年卖的地，80%没有开工！楼市高周转时代谢幕了

时间： 2022-06-15 12:01     浏览量：541

作者：子非鱼

“拿地后四个月开盘，五个月资金回笼，六个月资金回正”，房企奉为圭臬的高周转，已经成为了历史。

那些年，几乎所有房企都在高周转，且都以高周转沾沾自喜，好像谁不高周转，谁就不像房企一样。

最快的时候，有的开发商，上午拿地，下午就得出图纸，开工。

然而，这样的时代已经一去不复返了。

根据财新网透露，近日克而瑞研究员在线上沙龙中透露：

22个热点城市在2021年通过集中供地出让的项目，仅有21%已经开工，余下近八成尚未开工。其中2021年首轮集中出让的土地开工率为37%，第二轮出让的土地开工率为16%，第三轮出让的土地开工率仅为3%。

去年买的地，到现在还有八成没开工，其背后反映的是，很多开发商都没有钱推动项目开工了。

所以，我们能够看到，根据国家统计局公布的每个月房地产投资数据，去年以来，房地产开发投资增速逐月走低，到4月份已经转为负数。

来源：国家统计局

如今的房企，几乎没有不缺钱的。

过去两年来，在三道红线和房地产贷款集中管理制度限制下，房企的融资渠道被全面收缩。

然而，此前由于开发商们高歌猛进的快周转，都是大举借债开发，向银行贷款，向海外发行债券，各种融资方法，都发挥到了极致。

现在一收缩，不仅不给你融资了，还要你抓紧还钱，否则就触碰红线了。

在银行、债券等融资渠道关上大门之后，很多房企都出现了流动性危机。很多房企美元债违约，就是在这样的背景下发生的。

屋漏偏逢连雨的是，在融资渠道收紧的背景下，市场行情入冬，房企仅有的销售回款渠道也大打折扣。

过去一年多来，新房销售情况是这样的。

来源：国家统计局

从国家统计局披露的数据可以看到，新房销售增速和投资增速一样，逐月走低，进入2022年之后，增速转负，此后跌幅越来越大。

在这种背景下，很多民营房企都没钱拿地了。

所以，我们可以看到，去年第二轮中心城市集中供地出现了大面积流拍，去年第三轮也没有改善多少，今年首轮供地，部分中心城市仍出现了较大流拍率，比如天津流拍率高达80%，东莞75%。

尽管自去年第三轮集中供地以来，多个中心城市调整了拿地规则，放松乃至放开了新房限价，以提升开发商的利润空间，但并没有勾起民营房企的拿地欲望。

数据显示，整个一季度，国有土地使用权出让收入11958亿元，同比下降27.4%。

分省市来看，整个一季度，除了北京、福建土地卖地收入同比增速为正外，其余29个省市的卖地收入，都比去年同期要少，增速均为负数。其中16个省市自治区一季度卖地收入同比腰斩。

目前，拿地的房企基本是国资房企（央企、国企、地方城投）兜底，相当于大多数土地，是地方政府左手卖给了右手吗，右手救左手。

这种局面显然不能持续，毕竟卖地收入是当下大多数城市的重要钱包，很多城市依靠卖地收入运转。

所以，进入2022年以来，自上至下对待楼市的态度都变得友好，各城市各种托底措施纷至沓来，最终演变成了5月份以来的限购大放松大放开。

然而，效果并不明显，多数城市的成交量依旧在低谷。这意味着，土地市场想要回暖，还需要时间。

房企开工速度还是会很慢。由此可能会带来多个结果：

第一，烂尾楼数量增加。

房企不敢开工、开工速度慢，就是因为缺钱，这种缺钱的状态，短期内有加剧的局面。

去年在大量房企现金流出现紧张的大背景下，烂尾楼、延迟交付的项目不断增加。

今年的房企，比去年更难，延期交付乃至烂尾的项目数量，显然会增加得更明显。

第二，民企拿地比例会继续收缩，国资房企兜底拿地，短期内会成为常态。

民企缺钱会是常态，拿地比例会进一步收缩。国资房企这时候只能挺身而出。

现在国资房企托底拿地，很大程度上不是为了开发房产，而是托底地方政府的财政。

诸多业内人士指出，城投和非房地产行业的国企大规模拿地，其真实目的或是为地方财政托底，而非开发房地产，这或是当前近八成集中供地项目尚未开工的重要原因。