经济学家高善文：楼市没那么差，二手房调整已完成，应让新房跌透

时间： 2024-02-03 02:07     

对于2024年的房地产市场，正处于非常关键的时期，国家已经定调，要充分赋予城市房地产调控自主权，所以接下来的房地产政策或将决定短期内房地产市场的走向。

政策完善首先是要基于对当前楼市有正确认知的基础上，才能做出对的选择。我们听听专家的分析是否有道理。

1月31日，中国首席经济学家论坛理事、国投证券首席经济学家高善文在《经济大家说》栏目中对当前房地产市场做了深刻的剖析，他表示，现在的楼市其实没有大家想象中那么差，二手房房价已经在2023年基本完成调整。这是经历了一个短暂的价格修正，但相比二手房市场，新房市场仍面临很大压力，建议取消限价政策来促进市场恢复。

可能有人觉得他说得楼市没有想象中那么差有点过于乐观，其实我明白高善文的意思，他还真的没有那么乐观，但是也不悲观。算是比较客观理性分析当前房地产市场的变化。他对二手房市场的判断是相对来说的，是相对调整中此前的二手房市场有了新的转机，也是相对当前一手房市场来说的。

但是他判断2023年已经基本上完成了二手房市场价格的调整，有没有道理呢？高善文的依据是，有数据显示，二手房交易量在2020年达到阶段性顶峰后，仅仅经历了两年调整便再次放量，2023年二手房成交18099万平方米，同比增长33%，成交规模创新高。

实际上，住建部的数据也证实了这一点，全国房地产数据在去年是正增长，二手房占全部房屋交易量比重达到了37.1%，创造历史新高，而一手房去年交易量则显示为下降，这是什么意思呢？说明住房需求仍然相对稳定，楼市并没有出现明显收缩，只是结构有了变化，二手房交易替代了部分新房交易。

所以总的来说，没有想象中那么差，从这个角度是成立的。无论您是否相信，我倒觉得不重要，更重要的是，他对一手房市场的建议，是否不是更有价值。

高善文认为，当前宏观经济的核心问题，就是要尽快恢复一手房市场功能，刚才也提到了，新房市场是萎缩的，所以急需恢复新房市场。高善文表示，如果2024 年，新房能像二手房一样，房价有一个明显的向下修正，那么整个楼市调整基本上就可以宣告结束了。

说白了，就是他认为现在的新房价格还没有调整到位，这一点似乎跟此前北大国发院院长、北大博雅特聘教授姚洋的观点有相似的地方，姚洋曾表示，老百姓之所以不愿意买房，就是因为还没有让房价调整到位。

房价降到位就有人买了吗？那首先要了解当前新房市场缩量的原因。在高善文看来，一个是新房有限价约束，房价无法充分修正，市场难以出清，导致交易量无法释放。而二手房价格相对可以更自由下跌，一旦调整到合理区间，需求得以释放。

第二个原因就是新房市场有交付风险，交付压力还存在进一步扩大的可能。这个好理解，无法按时按质交楼也是影响购房者的很大原因所在，只有做好交付，他们的信心才能恢复一些。

而第三个原因则是一手房供应缩量太快，比如北京城区，基本上四环内就很难再见到新盘供地了，导致新房推盘下降。

所以限制房价不能下跌，新房有交付担忧，以及新房供应收紧三个原因叠加在一起，导致新房交易缩量。高善文建议，仍然需要政策引导一手房市场的价格继续向下调整。

很多专家也呼吁取消限价，但跟高善文不一样，他们是希望取消限价就可以允许房价上涨来带动需求了。而高善文恰恰相反，他认为，取消限价就可以让房价下跌调整了，只有调整到位需求才会释放出来。

有人会说，房价越下跌越没人敢买，真的是这样吗？我认为即使有这样的观念惯性存在，也急需打破这种买涨不买跌的逻辑怪象。因为过去房价上涨太快，而如今又让人看不到买房后涨价的预期，如果不降价谁也不想当这个冤大头来接盘，所以，我认为房子是用来住的不是用来炒的这个定位下房价是可以下跌的，国家也从来没有说不让房价下跌。但还会受到稳定的约束，不能大涨大跌。

所以，房价下跌不可怕，可怕的是不让跌。高善文也认为，过去一旦房价有下跌迹象，大家都害怕，本能的反应就是把它端着，但是越端着越端不住，市场功能就越发挥不了。应该取消对一手房价格下跌的干预，让价格充分跌透，价格只要跌透，就会有需求，市场功能才会恢复。